Neues Gesellschaftsregister für Gesellschaften bürgerlichen Rechts: Welche GbR sich jetzt eintragen lassen muss

Ab dem 1. Januar 2024 wird sich für Gesellschaften bürgerlichen Rechts einiges ändern. Dr. Wolfgang Heinze hat Antworten auf die wichtigste Frage, die Gesellschafter frühzeitig prüfen sollten: Muss die GbR ins neue Gesellschaftsregister eingetragen werden?

Im Gesellschaftsregister könnte ums Jahresende herum viel los sein. Zum 1. Januar 2024 treten viele Neuerungen im Personengesellschaftsrecht ein, die vor allem für Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR oder auch BGB-Gesellschaft) schnell wichtig werden, die Immobilien oder Rechte an solchen übertragen möchten. Gesellschafter solcher GbR sollten frühzeitig überlegen, ob eine Eintragung im Gesellschaftsregister nötig wird.

Die faktische Eintragungspflicht für BGB-Gesellschaften, die bestimmte Geschäfte ausführen wollen, gehört zu den prägnantesten Änderungen der anstehenden Reform des Gesellschaftsrechts. Ab 2023 soll die GbR, die formlos gegründet werden kann, also bisher nirgends eingetragen werden muss, aber dennoch rechtsfähig ist, registerrechtlich behandelt werden wie die OHG und die KG. So soll der Umgang insbesondere mit GbRs, die Immobilien halten, insgesamt einfacher und rechtssicherer werden.

Eingetragene Gesellschafter im Grundbuch müssen nicht aktuell sein

Aktuell kann es nämlich vorkommen, dass im Grundbuch andere GbR-Gesellschafter eingetragen sind als diejenigen, die tatsächlich zum Gesellschafterkreis gehören. Bislang wird eine GbR, die Grundbesitz hält, als solche im Grundbuch eingetragen, zusammen mit all ihren Gesellschaftern (§ 47 Abs. 2 S. 1 Grundbuchordnung):

„ABC Türkenstraße 16 GbR, bestehend aus A.A., Rechtsanwalt, [Wohnort], geboren am …; B.B., Rechtsanwalt, [Wohnort], geboren am …; C.C., Rechtsanwalt, [Wohnort], geboren am …; D.D., Rechtsanwalt, [Wohnort], geboren am …; E.E., Rechtsanwalt, [Wohnort], geboren am …; F.F. Rechtsanwalt, [Wohnort], geboren am …; und G.G., Rechtsanwalt, [Wohnort], geboren am …“

Als ihre Gesellschafter gelten dann diejenigen, die im Grundbuch eingetragen sind. Nach der erstmaligen Eintragung besteht aber grundbuchrechtlich keine Aktualisierungspflicht.

Wenn niemand die Eintragung im Grundbuch aktualisiert, bleiben zwischenzeitliche Änderungen im Gesellschafterbestand im Grundbuch also unberücksichtigt (vgl. § 82 S. 3 GBO). Weicht der tatsächliche Gesellschafterkreis von dem im Grundbuch eingetragenen in der Folge ab, können vor allem beim Verkauf einer Immobilie Probleme und erhebliche Verzögerungen entstehen, denn dann müssen, sofern möglich, noch Erklärungen der ehemaligen, aber noch im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter eingeholt werden.

Anders ist das schon heute bei Immobilien, die von OHG oder KG gehalten werden. Hier stehen im Grundbuch nur die Gesellschaften, nicht aber die Gesellschafter. Der jeweils aktuelle Gesellschafterbestand ergibt sich aus dem Handelsregister.

Welche GbR bald ins Gesellschaftsregister muss

Die Einführung des sog. Gesellschaftsregisters zur Erfassung von Gesellschaften bürgerlichen Rechts soll die Rechtslage für GbRs an die für OHG und KG angleichen. Das Gesellschaftsregister entspricht der Form und dem Inhalt nach dem Handelsregister und wird ebenfalls beim für den Sitz der Gesellschaft zuständigen Amtsgericht geführt.

Gegründet werden kann eine GbR weiterhin grundsätzlich formlos: Eine GbR ist und bleibt ohne Eintragung rechtsfähig und kann auch nach dem 1. Januar 2024 im eigenen Namen Geschäfte wirksam abschließen (§ 707 Abs. 1 BGB n.F.). Jede GbR aber, die ein eingetragenes Recht erwerben möchte, muss sich künftig registrieren, also ins Gesellschaftsregister eintragen lassen.

Das betrifft GbR, die

• Gesellschafterin einer GmbH (§ 40 Abs. 1 S. 3 GmbHG n.F.) ist und somit bei dieser in der Gesellschafterliste aufzuführen ist,
• Aktien halten oder erwerben möchte (§ 67 Abs. 1 S. 3 AktG n.F.),
• Grundstücksrechte erwerben oder veräußern oder
• Marken- oder Patentrechte beantragen möchte.

Ab 1. Januar 2024: Keine Grundbuchänderung ohne Gesellschaftsregistereintrag

Denn ab dem 1. Januar muss eine GbR im Gesellschaftsregister stehen, damit sie ins Grundbuch oder in eine GmbH-Gesellschafterliste eingetragen werden kann. Juristisch tricky: Ab Januar 2024 kann zwar auch eine nicht eingetragene GbR weiterhin Kaufverträge über ein Grundstück abschließen. Die Änderung im Grundbuch aber, die eine Eigentumsübertragung von Immobilien rechtlich erst vollständig wirksam macht, kann ab dem 1. Januar nur noch stattfinden, wenn die GbR vorher im Gesellschaftsregister stand.

Wer eine Immobilie von einer GbR erwerben will, kann dann im rechtlichen Sinne auf die offiziellen Einträge vertrauen: Die Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister und als Eigentümerin im Grundbuch bieten zukünftig die Gewähr dafür, dass die veräußernde GbR existiert und sie von den im Gesellschaftsregister benannten Personen vertreten werden darf.

Auch für GbRs, die aktuell keine Immobilien kaufen oder veräußern wollen, kann eine Eintragung im Gesellschaftsregister Vorteile haben. So kann man auf diesem Wege zum Beispiel die Vertretungsbefugnis auf einzelne Gesellschafter beschränken, was im Geschäftsverkehr wesentlich praktischer sein kann, als die sonst gesetzlich geregelte Gesamtvertretungsbefugnis aller Gesellschafter und einen auch gegenüber Vertragspartnern wirksamen Schutz der übrigen Gesellschafter bedeuten kann

So funktioniert die Eintragung

Eingetragen im Gesellschaftsregister werden Name, Sitz, Anschrift der Gesellschaft und die Gesellschafter sowie deren Vertretungsbefugnis (§ 707a Abs. 1 BGB n.F.). Alle Änderungen bei diesen Eintragungen sind dann zukünftig dem Gesellschaftsregister mitzuteilen. Wenn die GbR im Register steht, muss sie als „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“, kurz eGbR firmieren.

Die Anmeldung der Gesellschaft zur Eintragung muss ab 2024 durch alle Gesellschafter elektronisch in öffentlich-beglaubigter Form erfolgen. Wer seine Gesellschaft anmelden will oder muss, muss künftig also zum Notar, der die Anmeldung beglaubigt und in der Regel auch elektronisch einreicht. Im Grundbuch und in der GmbH-Gesellschafterliste wird dann nur noch die GbR mit ihren jeweiligen Registerangaben eintragen.

Was das für GbR mit Immobilienvermögen heißt

Eine Übergangsfrist sieht das MoPeG (Gesetz zur Modernisierung von Personengesellschaften) nicht vor, so dass sich auch bestehende GbR sofort ab dem 1. Januar 2024 an die neuen Vorgaben halten müssen. Das heißt:

• Hält eine GbR weiterhin eine Immobilie in ihrem Bestand und verändert der Gesellschafterkreis sich nicht, muss die GbR sich nicht in das Gesellschafterregister eintragen lassen.
• Sobald die Immobilie aber veräußert werden soll oder ein Gesellschafterwechsel ansteht, muss die GbR ins Gesellschaftsregister eingetragen werden, bevor der Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet bzw. wirksam wird. Erst dann wird bei einer Veräußerung und Übertragung einer Immobilie das Grundbuch berichtigt und die Änderungen werden eingetragen.
• An der Eintragung im Gesellschaftsregister müssen alle gegenwärtigen Gesellschafter sowie alle früheren Gesellschafter mitwirken, die noch im Grundbuch eingetragen sind. Zugleich muss sichergestellt sein, dass alle dort eingetragenen Gesellschafter der Eintragung der GbR als eGbR und damit zugleich der Austragung ihrer Gesellschafterstellung aus dem Grundbuch zustimmen.

GbRs, die im Jahr 2024 Immobilien oder Rechte an solchen übertragen wollen, sollten daher frühzeitig beginnen, ihre Eintragung im Gesellschaftsregister vorzubereiten. Wie gesagt: Zum Jahreswechsel könnte dort viel los sein.

Dr. Wolfgang Heinze ist Partner im Münchner Büro von SNP Schlawien. Er berät mittelständische Unternehmen sowie Tochtergesellschaften und Niederlassungen deutscher und ausländischer Konzerne in allen Fragen des Handels- und Gesellschaftsrechts. www.linkedin.com/in/wolfgang-heinze