Neue Immobilienbewertung ab 2023: Schenkungs- und Erbschaftssteuer könnten bis zu 50% steigen

Veröffentlicht am 24. November 2022 von Peter Fabry | Steuerrecht | 1 Kommentar

Das Jahressteuergesetz könnte für 2023 böse Überraschungen bringen: Die Neubewertung von Immobilien kann die Übertragung von Häusern und Grundstücken extrem teuer machen, ob nun per Schenkung oder durch einen Erbfall. Was kommt und wer jetzt handeln sollte, erklärt Peter Fabry.

Wie alle Jahre wieder gibt es auch in diesem Jahr ein „Jahressteuergesetz“ (JStG), mit dem die Bundesregierung nach eigenen Angaben mehr Rechtssicherheit und Steuergerechtigkeit schaffen will. Der Entwurf des JStG beinhaltet für 2023 aber auch Änderungen des Bewertungsgesetzes, mit denen die Erbschafts- und Schenkungssteuer bei Immobilienübertragungen ab dem 1. Januar 2023 deutlich steigen könnten.

Das Ertrags- und das Sachwertverfahren, also die Bewertungsmethoden, die man vor allem bei der Bewertung von Mietwohngrundstücken und Geschäftsgrundstücken anwendet, sollen an die bereits im Jahr 2021 geänderte Immobilienwertermittlungsverordnung („ImmoWertVO“) angepasst werden. So will der Gesetzgeber nach eigenen Angaben sicherstellen, dass die von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte auf der Grundlage der ImmoWertVO ermittelten Daten für die Wertermittlung auch für die Berechnung von Erbschafts,- Schenkungs- und Grunderwerbssteuer weiterhin sachgerecht sind.

Doch was recht harmlos nach einer bloßen Anpassung des Bewertungsgesetzes klingt, führt in Wahrheit dazu, dass es künftig noch teurer werden wird, Immobilien zu vererben oder zu verschenken. Mit der Änderung der steuerlichen Bewertung von Immobilien könnten Erbschafts- und Schenkungssteuer um 20, 30 oder gar 50% steigern.

 

Das soll sich ändern

Beim Ertragswertverfahren soll neben der Herabsetzung der Liegenschaftszinssätze der pauschale Ansatz der Bewirtschaftungskosten aufgegeben werden. Bisher können Immobilieneigentümer für die Kosten eine großzügig Pauschale ansetzen, zukünftig müssen alle Kosten nachgewiesen werden, was zu deutlich niedrigeren Abschlägen führen wird. Beim Sachwertverfahren, das angewendet wird, wenn sich für selbstgenutzte Immobilien mangels Verkäufen in der Umgebung kein Vergleichswert oder bei Mietwohnungen oder Geschäftsgrundstücken keine übliche Miete ermitteln lässt, soll der Gebäudesachwert angepasst werden. Dabei wird künftig davon ausgegangen, dass eine Wohnimmobilie 80 statt wie bisher üblich 70 Jahre genutzt wird, was dazu führt, dass die Minderung des Alterswerts geringer ausfällt und der Restwert steigt. Gravierend ist die geplante Änderung des Sachwertfaktors, mit dem ein vorläufig ermittelter Sachwert als Marktanpassungsfaktor multipliziert wird. Die im Gesetzentwurf vorgesehenen neuen Wertzahlen liegen teilweise 0,2 und 0,5 über den bisherigen Wertzahlen, so dass erhebliche Steigerungen der Wertansätze der Immobilien im Sachwertverfahren drohen.

Auch nach Inkrafttreten der jetzt geplanten Neuregelungen kann in Fällen, in welchen das angewandte Bewertungsverfahren zu sehr hohen Ergebnissen führt, der Nachweis eines geringeren Wertes durch ein Sachverständigengutachten in Betracht kommen.

Der Bundesrat hat am 28. Oktober 2022 Stellung genommen, die Gegenäußerung der Bundesregierung erfolgte am 2. November 2022. Nach derzeitigem Stand sollen die Beratungen des Finanzausschusses am 30. November 2022 abgeschlossen sein und die 2./3. Lesung im Bundestag am 2. Dezember 2022 erfolgen. Der Bundesrat könnte dann am 16. Dezember 2022 dem Gesetz zustimmen, dieses könnte anschließend im Bundesgesetzblatt verkündet werden.

 

Wer Vermögen übertragen will: Noch in 2022 handeln?

Die Bodenrichtwerte steigen seit Jahren, es besteht also sowieso Handlungsbedarf bei der Übertragung von Immobilien auf die Nachfolgegeneration. Die geplanten Neuregelungen würden diesen Effekt erheblich verstärken. Die mögliche Neubewertung sollte aber nicht der einzige Grund sein, sich mit dem Thema zu beschäftigen, zumal sich in Fällen, in denen das Vergleichswertverfahren zur Anwendung kommt (z.B. bei Ein- bzw. Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen in größeren Städten) nichts  nennenswert ändern sollte. Doch wer sich ohnehin aktuell mit dem Gedanken trägt, Immobilienvermögen an die nächste Generation weiterzugeben, sollte jetzt prüfen, ob er dieses Vorhaben möglicherweise noch in diesem Jahr umsetzen kann und möchte.

Sonst könnte der Wert der Immobilien im neuen Jahr deutlich höher ausfallen als bisher und die persönlichen Freibeträge reichen dann womöglich nicht mehr aus, um Immobilienvermögen steuerschonend bzw. steuerfrei in die nächste Generation zu überführen.

Auch andere Möglichkeiten zur Steuerminimierung wie Nießbrauchs- und Wohnrechtsbestellungen oder Familienpool- bzw. Familiengesellschaftslösungen sollte man immer in Betracht ziehen. So kann etwa mit einer „Familien-KG“ neben steuerlich günstigen Effekten auch die Integrität des Vermögens gefördert werden. Der ursprüngliche Inhaber des Immobilienvermögens kann sich, wenn gewünscht, zudem auch nach der Übertragung sehr weitgehend die Entscheidungsgewalt über das Vermögen sichern.

 

Peter Fabry ist Partner bei SNP Schlawien in München. Seine Beratungsschwerpunkte liegen in der nationalen und internationalen Steuergestaltungsberatung von größeren mittelständischen Unternehmen, im Immobiliensteuerrecht, der Vermögens- und Nachfolgeplanung für Unternehmen und Privatpersonen sowie in der Steuerabwehrberatung. https://www.linkedin.com/in/peter-fabry-b21523166/


1 Gedanke zu "Neue Immobilienbewertung ab 2023: Schenkungs- und Erbschaftssteuer könnten bis zu 50% steigen"

endlich einmal eine vernünftige Darstellung, aus der sich ergibt, was warum teurer wird. Also kein Grund zur Panik. Wo bisher das Vergleichswertverfahren angewandt wurde, also bei Einfamilienhäusern, ETWs etc. in Großstädten ändert sich wenig. Dass die Vergleichswerte immer höher geworden sind, hat nichts mit der neuen ImmowertV zu tun. Wie es aussieht, werden sie auch wieder sinken. Auch nicht schön,