Anträge noch bis Ende März möglich: So bekommen Sie bis zu 50% der Grundsteuer zurück

Leerstand, Mietausfälle, Betriebe gehen in die Knie: Auch das zweite Corona-Jahr hat viele Grundstückseigentümer hart getroffen. Jetzt lohnt es sich ganz besonders, einen Antrag auf Erlass von Grundsteuer für das Jahr 2021 zu prüfen. Wie das geht und wer Geld zurückbekommt, erklärt Thomas Kempkes.

Die Pandemie hat Deutschland weiter fest im Griff. Auch Grundstückseigentümer und haben mit den Folgen der staatlich verordneten Maßnahmen zu kämpfen. Mieter zahlen weniger Miete oder Betriebe gehen gar gänzlich in die Knie.

Im Jahr 2022 kann es sich daher besonders lohnen, zu prüfen, ob man einen Antrag auf Erlass der Grundsteuer stellen sollte. Viele Grundstückseigentümer kennen die Regelung im Grundsteuergesetz gar nicht: Wer im Vorjahr aus seinem Grundstück erheblich weniger Rohertrag erzielt hat, kann weniger Grundsteuer zahlen müssen, und zwar bis zu 50%. Diese Regelung, die der Bundesfinanzhof im Jahr 2012 für verfassungsgemäß erklärt hat, setzt allerdings voraus, dass der Antrag bis zum 31. März gestellt wird. Auch Gesellschaften können den Antrag stellen, das gilt sowohl für Kapitalgesellschaften wie die AG oder die GmbH als auch für Personenhandelsgesellschaften wie die OHG oder die KG.

Das Gesetz spricht übrigens vom „Erlass“ der Grundsteuer, da es an die festgesetzte Grundsteuer anknüpft, also nicht voraussetzt, dass die Steuer auch schon gezahlt wurde. Wer die für das vergangene Jahr festgesetzte Steuer schon gezahlt hat, erhält bei einem erfolgreichen Antrag aber einen Teil erstattet. Ist die Grundsteuer für das vergangene Jahr festgesetzt, aber noch nicht gezahlt, wird sie teilweise erlassen, aber natürlich nicht erstattet.

Wie viel weniger war’s denn? Rohertrag richtig ermitteln

Der häufigste Fall eines geminderten Rohertrags ist der Ausfall von Pacht- oder Mietzahlungen. Wer mehr als 50% weniger eingenommen hat, hat Anspruch auf Erstattung von 25% der Steuer. Ist die Mietzinszahlung komplett ausgefallen, werden sogar 50% erlassen.

Vergleichsmaßstab für die Minderung des Rohertrags ist bei bebauten Grundstücken nicht die zuvor erzielte Miete, sondern die „nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete“. Zu vergleichen ist also die gesamte tatsächlich gezahlte Miete mit der üblichen Miete, die im Erlasszeitraum erzielbar gewesen wäre. Betriebskosten werden berücksichtigt, nicht dagegen die Kosten von Heizung und Wasserversorgung.  Die Berechnung zur korrekten Ermittlung der Rohertragsminderung bringt oft einen gewissen Aufwand mit sich, ob nun für ein vermietetes Grundstück oder für eines der Land- und Forstwirtschaft. Wenn die erwartete Erstattung hoch ist, lohnt sich der Begründungsaufwand aber allemal.

Alles getan, um die Ausfälle zu vermeiden?

Weitere Voraussetzung für einen erfolgreichen Erlassantrag ist, dass der Eigentümer des Grundstücks die Miet- oder Pachtausfälle nicht zu vertreten hat. Dafür reicht es nicht aus, mit den Ausfällen nichts zu tun haben. Grundstückseigentümer müssen vielmehr darlegen und ggf. auch nachweisen, dass sie sich bemüht haben, die volle Miete zu erhalten, das Grundstück neu zu vermieten oder es zu verkaufen.

Wird die Erstattung von Grundsteuer für Grundstücke geltend macht, die nicht vermietet, sondern für eigene betriebliche Zwecke genutzt wurden, kommt es darauf an, in welchem Umfang die Ausnutzung des Grundstücks gemindert war. Das kann ein Leerstand sein. Es können aber auch Kriterien wie Umsatzeinbruch, Wareneinsatz oder bei Beherbergungsbetrieben die Bettenbelegung herangezogen werden.

Bei bebauten Grundstücken, die für das eigene Gewerbe genutzt werden, gibt es allerdings – wie auch bei Grundstücken der Land- und Forstwirtschaft – eine erhebliche Einschränkung: Eine Erstattung gibt es nur, wenn die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen unbillig wäre. Unbilligkeit in diesem Sinne liegt nur vor, wenn im betroffenen Jahr Verluste erwirtschaftet wurden und gleichzeitig eine Zahlung aus dem eigenen Vermögen oder eine Kreditaufnahme nicht zumutbar sind.

Checkliste Voraussetzungen für einen Erlass der Grundsteuer:

Ein erfolgreicher Erstattungsantrag setzt Folgendes voraus:

1. Erlass-Antrag bis zum 31. März
2. Wesentliche Minderung des Rohertrags
3. Eigentümer hat die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten
4. Bei Grundstücken der Land- und Forstwirtschaft oder selbstgenutzten Grundstücken: Wäre die Einziehung der Grundsteuer unbillig?

Bleiben Sie dran: Die Grundsteuer-Reform kommt

Die Möglichkeit, sich wegen Ertragsminderung Teile der Grundsteuer erstatten zu lassen, hat mit der bevorstehenden Grundsteuerreform nichts zu tun.

Doch die Reform, die 2025 in Kraft treten wird, wird dieses Jahr bestimmen: Nachdem das Bundesverfassungsgericht die alte Bewertungsmethode für verfassungswidrig erklärt hat, müssen Bund und Länder rund 36 Millionen Grundstücke neu bewerten. Ab dem Sommer und voraussichtlich bis Ende Oktober müssen alle Grundstückseigentümer in Deutschland eine Feststellungserklärung abgeben. Wir bei SNP Schlawien werden dafür nicht nur ein praktisches Tool bereitstellen, sondern Sie auch hier auf dem Laufenden halten.

Thomas Kempkes ist Fachanwalt für Steuerrecht bei SNP Schlawien Partnerschaft in Düsseldorf und neben dem Steuerrecht vorwiegend tätig im Erbrecht und Gesellschaftsrecht. https://de.linkedin.com/in/thomas-kempkes-10461a53