Was muss ich steuerlich beachten, wenn ich kurzzeitig Wohnraum vermiete?

Im vergangenen Sommer erhielt die Steuerfahndung von der Vermietungsplattform airbnb die Daten von 10.000 Vermietern. Wir erklären, wie Sie Ihre Vermietungseinnahmen richtig versteuern und was Sie tun, wenn Sie das nachholen müssen.

Airbnb war von der Hamburger Steuerfahndung mit einem jahrelangen Rechtsstreit gezwungen worden, die Vermieterdaten herauszugeben. Die Steuerfahndung geht davon aus, dass viele Vermieter ihren steuerlichen Pflichten nicht nachkommen. Dadurch befürchtet sie ehebliche Steuerausfälle.

Aktuell wertet die Finanzverwaltung die Daten von airbnb aus und vergleicht sie mit den Steuererklärungen der Vermieter. Sind die Umsätze dort nicht angegeben, drohen den Vermietern Steuerstrafverfahren wegen Hinterziehung von Einkommensteuer und – was wirtschaftlich meist schwerer wiegt: Umsatzsteuer.

Außerdem fordert die deutsche Steuerfahndung von airbnb die Herausgabe weiterer aktueller Vermieterdaten.

So behandeln Sie Ihre Vermietungsumsätze steuerlich richtig

Übersteigen Ihre Einnahmen aus der Vermietung 520 € jährlich nicht, müssen Sie sie in der Steuererklärung nicht angeben. Achtung, die Bagatellgrenze ist kein Freibetrag: Sobald Ihre Einnahmen höher sind, müssen Sie sie in voller Höhe angeben, nicht etwa gekürzt um 520 €.

Steuererklärung für Vermietungseinkünfte

Übersteigen Ihre Einnahmen aus der Vermietung die Bagatellgrenze von 520 €, geben Sie sie in Ihrer Einkommensteuererklärung an. Dort füllen Sie eine Anlage V aus – je eine für jedes zu vermietende Objekt.

Wenn das Objekt nur zu Vermietungszwecken genutzt wird, können Sie die Kosten des Objekts vollständig als Werbungskosten geltend machen. Handelt es sich um einen Teil Ihrer selbst genutzten Wohnung, müssen die Kosten aufgeteilt werden: Nur der Teil kann als Werbungskosten angesetzt werden, der auf die Vermietung entfällt. Gehört Ihnen das vermietete Objekt, können Sie auch Abschreibungen geltend machen.

Im Ergebnis sind also meistens nicht die kompletten Einnahmen aus der Vermietung zu versteuern, sondern nur der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten.

Umsatzsteuerpflicht durch kurzfristige Vermietung von Wohnraum

Haben Sie aus der Vermietung nachhaltig, also nicht nur gelegentlich, Einnahmen, werden Sie dadurch in der Regel zum Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes.

Eine Befreiung von der Umsatzsteuer gibt es zwar für die langfristige Vermietung von Wohnraum, aber nicht für die kurzfristige Beherbergung von Fremden.

Dennoch werden Sie in der Regel nicht „versehentlich“ Umsatzsteuer zahlen müssen. Grund ist die Kleinunternehmerregelung im Umsatzsteuerrecht. Sie besagt, dass die Umsatzsteuer von solchen Unternehmern nicht abgeführt werden muss, deren Umsatz nicht höher ist als 22.000 € jährlich.

Achtung: Wenn Sie schon aus anderen Gründen (Klein-) Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes sind, dann werden alle Ihre Umsätze zusammengerechnet. Unternehmer kann man schon sein, wenn man eine Photovoltaik-Anlage betreibt. Übersteigen Ihre Umsätze zusammengerechnet die Grenzen der Kleinunternehmerregelung, müssen Sie aus allen Ihren Umsätzen die Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen.

Welcher Umsatzsteuersatz gilt – 7% oder 19%?

Stellen Sie Ihren Gästen nur die reine Übernachtungsmöglichkeit zur Verfügung, profitieren Sie vollständig von dem ermäßigten Steuersatz von 7%. Überlassen Sie Bettwäsche, Handtücher und Bademäntel, so ändert sich hieran nichts.

Bieten Sie Ihren Gästen darüber hinaus Leistungen an, die nicht unmittelbar der Beherbergung dienen, dann müssen Sie von dem Geld, das Sie für diese Leistungen bekommen, den vollen Steuersatz von 19% an das Finanzamt abführen. Das gilt zum Beispiel für Frühstück, Halb- oder Vollpension, Getränkeversorgung – auch aus der Minibar, Wellnessleistungen, Überlassen von Sportgeräten, Transportservice, Bereitstellung von Parkplätzen und wohl auch für die Bereitstellung eines Internetzugangs (W-LAN). In der Rechnung für Ihre Gäste dürfen Sie einen Sammelposten für diese Leistungen ausweisen, auf den Sie dann insgesamt einen Steuersatz von 19% anwenden.

Praktisch sollten Sie so vorgehen: Sobald Sie absehen können, dass Ihre Vermietungseinnahmen den Betrag von 22.00 € jährlich übersteigen, lassen Sie sich zu diesem Thema beraten – sehr gerne natürlich von uns.

Gewerbesteuerpflicht möglich

Sieht die Finanzverwaltung Ihre Vermietungstätigkeit als Gewerbebetrieb, so können Sie auch gewerbesteuerpflichtig werden. Steuerlich relevant wird das für Sie aber nur dann, wenn Ihr Gewinn – also Einnahmen minus Ausgaben – den gewerbesteuerlichen Freibetrag von 24.500 € pro Jahr überschreitet. Auch für diesen Fall empfehlen wir Ihnen eine individuelle Beratung.

Was tun, wenn Sie diese Pflichten bisher nicht beachtet haben?

Wenn Sie Ihre Einnahmen bisher nicht in Ihrer Steuererklärung angegeben haben, sollten Sie kurzfristig handeln.

Die Folgen eines Steuerstrafverfahrens können hart sein: Es sind Steuern nachzuzahlen. Besonders die Umsatzsteuer wird teuer. Ähnlich hoch wie die Steuernachzahlung fällt manchmal die Geldstrafe aus – zusätzlich zur Steuer, versteht sich.

Außerdem fallen Zinsen an. Zwar wurde der bisherige Zinssatz von 6% jährlich gerade erst für verfassungswidrig erklärt. Dennoch wird er für Zeiträume vom Anfang 2014 bis Ende 2018 angewendet werden. Damit spielen die Zinsen in vielen Fällen weiterhin eine wichtige Rolle.

Ein solches Szenario droht aber längst nicht immer. Daher empfehlen wir Ihnen als ersten Schritt, der nicht aufwändig ist:

Sprechen Sie uns an. Zeitnah.

Wir klären in einem ersten Gespräch, wie Sie weiter vorgehen sollten. Wenn Sie Unterstützung benötigen, unterstützen wir Sie gerne.
Als Fachanwälte für Steuerrecht haben wir jahrelange Erfahrung im Steuerrecht und im Strafrecht. Dieses Fachwissen stellen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Wir wissen aber auch, dass sich unser Einsatz für Sie wirtschaftlich lohnen muss. Darauf können Sie sich verlassen.