Miete von Wohnraum: kein Ausschluss des Minderungsrecht möglich!

Veröffentlicht am 19. März 2019 von Dr. Maximilian Greger | Mietrecht | 0 Kommentare

Minderungsrecht bei WohnraummieteDas (Wohnraum)-Mietrecht ist eines der größten rechtlichen Sektoren überhaupt. Nicht selten versuchen Vermieter, das Recht des Mieters auf Minderung der Miete im Mietvertrag auszuschließen. Doch ist das bei Mietverhältnissen über Wohnraum rechtens?

Kein Ausschluss des Minderungsrecht bei Wohnraummiete

Ganz klar: Nein! Abs. 4 des § 536 BGB, der das Minderungsrecht regelt, besagt: „Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.“

Sonderfall: Modernisierungsmaßnahme?

Doch wie steht es um spezielle Sachverhalte, beispielsweise Modernisierungsmaßnahmen? Vermieter, vor allem von Gesellschaften im innerstädtischen Bereich, kaufen oft alte, unsanierte Häuser, die sie dann aufwendig modernisieren (Aufzüge, Balkone, energetische Dachsanierung etc.). Häufig steht dann im Mietvertrag:

„Dem Mieter ist bekannt, dass der Vermieter in den nächsten Jahren aufwändige Modernisierungsmaßnahmen durchführt. Insoweit verzichtet der Mieter auf sein Minderungsrecht.“

Auch das ist unzulässig! Denn auch hier handelt es sich um eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters abweicht (§ 536 IV BGB). Denn das Ausschussverbot erfasst nicht nur den völligen Ausschluss, sondern auch jede Einschränkung oder Beschränkung des Minderungsrecht (BGH ZMR 2005, 775).

Ausnahme: 3 Monate keine Minderung bei energetischer Modernisierung

Vom grundsätzlichen Recht des Mieters auf Minderung besteht aber eine wichtige Ausnahme: führt der Vermieter eine energetische Modernisierung durch (zum Beispiel eine Dachsanierung zur besseren Wärmedämmung) ist das Minderungsrecht für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen. Hierbei gibt es aber eine Einschränkung: Bei „Mischfällen“ (zum Beispiel führt der Vermieter gleichzeitig eine Dachsanierung sowie den Bau von Balkonen durch) darf sich der dreimonatige Ausschluss des Minderungsrecht nur anteilig auf die energetische Modernisierungsmaßnahme (hier: Dachsanierung) beziehen.

Ausschluss der Minderung bei anfänglichen Mängeln?

Ohne weiteres kann der Vermieter bereits zu Beginn des Vertragsschlusses bestehende Mängel (zum Beispiel schlechte Bausubstanz) zum Vertragsbestandteil machen. Dann liegt schon kein Mangel vor und der Mieter kann nicht mindern. Bei zukünftigen Modernisierungsmaßnahmen (s. o.) ist das aber gerade nicht möglich.


Beitragsfoto: © Tom Bayer – Fotolia.com

Dr. Maximilian Greger ist Partner und Fachanwalt für Urheber- und Medienrecht bei SNP Schlawien in München. Er berät vorwiegend mittelständische Unternehmen und Startups im Marken-, Wettbewerbs-, Online- und Datenschutzrecht.

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