Form, Frist und Zugang der Kündigungserklärung des Mieters

Veröffentlicht am 6. September 2017 von Maximilian Greger | Vertragsrecht | 0 Kommentare

Kündigung MietvertragIn Teil 1 dieser Beitragsserie haben wir gelernt, dass der Mietvertrag im Fall der ordentlichen Kündigung immer zum letzten Tag des Monats gekündigt werden muss, also z. B. „zum 31.3.2018“.

Heute befassen wir uns mit Form, Frist und Zugang der Kündigungserklärung. Denn: Im Zweifel muss ich beweisen können, dass ich die die Kündigung form- und fristgerecht erklärt habe und dass die Kündigung dem Vertragspartner auch zugegangen ist.

1. Form und Frist der ordentlichen Kündigung

1.1 Frist

Nach § 573c BGB ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Das bedeutet, dass ich – unterstellt, wir wollen das Mietverhältnis zum Ablauf des Monats März 2018 kündigen (also „zum 31.3.2017“) – die Kündigung spätestens am dritten Werktag des vorvorletzten Monats erklären muss, also hier am 3. Januar 2018!

1.2 Form

Gemäß § 568 BGB bedarf die kündigung „… der schriftlichen Form.“

Die Kündigungserklärung muss daher – als Urkunde –  von dem Kündigenden eigenhändig durch Namensunterschrift oder durch notariell beglaubigtes Handzeichen unterzeichnet sein (§ 126 BGB). Die Unterschrift muss unterhalb des Textes erfolgen.

2. Inhalt der Kündigungserklärung

Der Inhalt ist einfach: Ich muss auf jeden Fall angeben,

  • dass ich das Mietverhältnis kündige (z. B. „Hiermit kündige ich …“) und
  • zu welchem Zeitpunkt das Mietverhältnis gekündigt werden soll (z. B. „…zum xx.xx.xxxx…“)

Noch eine Selbstverständlichkeit: Die Parteien (also Bezeichnung des Vermieters und des Mieters) und der Vertragsgegenstand (z. B. „Whg. Nr. 13, 2. OG“) sollten bezeichnet werden.

3. Zugang

Aber damit ist es noch nicht getan: Die Kündigunserklärung muss dem Vermieter auch fristgerecht zugehen.

Was ist der „Zugang“?

Unter dem Begriff „Zugang“ verstehen die Juristen, dass eine Erklärung

„… so in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist, dass mit der Kenntnisnahme unter regelmäßigen Umständen zu rechnen ist.“

Beispiel: Wer vormittags einen Brief in den Briefkasten des Empfängers wirft, darf damit rechnen, dass der Empfänger noch am selben Tag Kenntnis vom Inhalt des Briefs erlangt (den normalerweise leert man den Briefkasten im Laufe der gewöhnlichen Arbeitszeit). Gleiches gilt für ein Fax, das einem Empfänger vormittags gesendet wird.

Achtung: Gelangt der Brief / das Fax erst am späten Abend (z. B. 22.00 Uhr) in den Machtbereich des Empfängers, gilt die Erklärung in der Regel erst am nächsten Tag als zugegangen.

Jetzt wissen wir also bereits: Wenn ich eine Kündigung fristgerecht am 3.1.2018 erklären muss, muss die Kündigung am 3.1.2018 in den Machtbereich des Vermieters gelangen. Das Kündigungsschreiben sollte also im Laufe des Tages in den Briefkasten gelangen oder per Fax zugestellt werden. Selbstverständlich gibt es auch weitere Möglichkeiten, wie Erklärungen zugehen können, z. B.  durch einen Boten.

4. Zugangsnachweis

Jetzt kommen wir zu einem Problem, das häufig dann auftritt, wenn es zum Streit kommt. Der Vermieter behauptet, das Kündigungsschreiben habe er nicht erhalten.

Deshalb müssen wir dafür sorgen, dass wir den Zugang auch nachweisen können. Wir müssen also unter Umständen zwei Dinge beweisen:

  1. Inhalt des Schreibens
  2. Zeitpunkt des Zugangs

Wie machen wir das?

Möglichkeit 1: Per Einschreiben! Hier gilt es aber, genau zu arbeiten: Der Rückschein bzw. der Zustellungsnachweis von Einschreiben wird zwar von den Gerichten als Zugangsnachweis akzeptiert. Damit ist aber noch nicht bewiesen, welches Schreiben dem Vermieter zugegangen ist. Es muss also eine dritte Person bezeugen, dass sie gesehen hat, dass der Inhalt des Einschreibens genau das Kündigungsschreiben war (denn ich als Mieter kann – als Partei – nicht Zeuge in eigener Sache sein). Die dritte Person muss also bezeugen, dass es sich um das Kündigungsschreiben handelte, welches dann in den Briefumschlag gelegt wurde und per Einschreiben versandt wurde. Sekretärinnen/Sekretäre sind hier der Idealfall.

Möglichkeit 2: Zustellung durch einen Boten. Auch diese Variante wird häufig verwendet: Der Mieter übergibt der dritten Person – dem Boten – das Kündigungsschreiben, welches der Bote dann dem Vermieter – fristgerecht – entweder persönlich aushändigt, oder in dessen Briefkasten wirft (aber nicht erst am späten Abend!). Der Bote fotografiert dabei idealerweise den Briefkasten und notiert sich den Zeitpunkt des Einwurfs.

Vorsicht: Der einfache Brief hat den Nachteil, dass ich keinen Nachweis über die Zustellung habe.

Passend hierzu befasst sich übrigens der Beitrag auf www.fachanwalt.de mit der Frage, ob man eine zugegangene Kündigungserklärung zurückziehen kann.

Titel-Foto: © Wellnhofer Designs / Fotolia

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